WARUNKOWOŚĆ SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI MIEJSKIEJ

Wy­sunięto mianowicie tezę. że umowa sprzedaży nieruchomości miejskiej jest zawsze warunkowa, niezależnie od tego, czy warunek został w niej umieszczony, czy też nie . Skłaniano się w kierunku uznania ustawowej warunkowości umowy sprzedaży gruntów miejskich. W konsekwencji przyznawano możliwość wy­konania przez Skarb Państwa prawa pierwokupu w każdym przypadku zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości podlega­jących uregulowaniom ustawy o gospodarce terenami w miastach i osiedlach .Wydaje się, że ustawodawca mając na uwadze poprzed­nie niejasności zajął w kodeksie cywilnym wyraźne stanowisko w tej kwestii.W przepisie art. 599 § 2 k.c. ustanowiona zosta­ła sankcja nieważności bezwarunkowej umowy sprzedaży, o He uprawnionym jest Skarb Państwa. 

SPRZEDAŻ LICYTACYJNA

Dotyczy to również sprzedaży licytacyjnej, bo i w tym wypadku możemy wyróżnić essentialia negotłi sprzedaży. Licy­tacja ma bowiem doprowadzić do przeniesienia własności rzeczy licytowanej. Należy jedynie zauważyć, że sposób, w jaki dochodzi do skutku sprzedaż licytacyjna, odbiega zasadniczo od normalnie zawieranej umowy. Przede wszystkim różnice do­tyczą sposobu ustalania ceny i momentu przejścia własności.W związku z tym sprzedaż licytacyjna zaliczana jest do szczegolnych rodzajów sprzedaży . Wydaje się jednak, że uprawnie­ni z tytułu pierwokupu mogą ze swych prerogatyw skorzystać, jeżeli dochodzi do skutku jakakolwiek umowa sprzedaży. Nic więc nie stoi na przeszkodzie, aby i w tym wypadku istniała możliwość wykonania prawa pierwokupu

PRAWO ŻĄDANIA WYKUPIENIA

Kodeks cywilny przewiduje w takiej sytuacji prawo żądania wykupienia zajętej części gruntu oraz części, która dla właściciela straciła znaczenie gospodarcze. Prawo żądania wykupienia zajętej części gruntu jest jednym z kilku roszczeń, jakie przysługują właścicielowi w celu zalegalizowa­nia zaistniałego stanu faktycznego. Wydaje się, że przyznanie właścicielowi gruntu roszczenia o wykupieniu zajętej części gruntu nie jest najtrafniejszym rozwiązaniem. Brak w tym wzglę­dzie zharmonizowania z normą art. 231 k.c., mimo że istnieje podobieństwo stanów faktycznych przewidzianych w obu tych przepisach. Wydaje się, że zbieżny jest także cel gospodarczy leżący u podstaw wprowadzenia tych przepisów. 

UMOWA DOCHODZĄCA DO SKUTKU

Umowę dochodzącą do skutku w przypadku skorzystania z roszczenia przewidzianego w ort. 231 k.c, należałoby wpraw­dzie zaliczyć do umów o charokterze rozporządzającym, jednak­że zawieraną w wykonaniu zobowiązania powstałego ex lege i nie mającą typowych cech umowy sprzedaży*^. Ustawodawca przewidział obowiązek przeniesienia własności działki zajętej pod zabudowę na rzecz samoistnego posiadacza w dobrej wie­rze, jednakże ekwiwalentem za uzyskanie prawa własności ma być nie stosowana przy sprzedaży cena, lecz odpowiednie wy­nagrodzenie. W sytuacjach, w których kodeks cywilny używa określe­nia „wynagrodzenie”, ma na myśli wyrównanie strat, względnie nagrodę za określone zachowanie – np, za znalezienie rzeczy znacznej wartości materialnej lub naukowej (art. 189 k.c.). 

BLIŻSZA ANALIZA PRZEPISÓW USTAWY

Prawo pierwokupu zastrzeżone we wspomnianej ustawie na rzecz Skarbu Państwa służy względem nieruchomości, które moglibyśmy umownie na – zwać miejskimi. Do takich nieruchomości należy zaliczyć budyn­ki wzniesione na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, a stanowiące odrębny od tego gruntu przedmiot własności, gdyż użytkowanie wieczyste funkcjonuje przede wszystkim w odniesie­niu do gruntów położonych w granicach administracyjnych miasta. Mogłoby się więc wydawać, że budynki jako stanowiące odrębne nieruchomości miejskie podlegają przepisom o prawie pierwoku­pu. Bliższa analiza przepisów ustawy o gospodarce terenami każe nam dojść do zupełnie innego wniosku. 

GRUNT ODDANY NA UŻYTKOWANIE WIECZYSTE

Wynika z tego, że prawo pierwokupu (a także wykupu w przy­padku zamiany lub darowizny – art. 35 ustawy), może wejść w grę tylko wtedy, gdy ma nastąpić przejście własności z jedne­go podmiotu na drugi. Tymczasem grunt oddany w użytkowanie wieczyste stanowi zawsze własność państwową, a osoba upraw­niona z tytułu użytkowania ma jedynie prawo korzystania z te­renu z wyłączeniem innych osób. Także wykładnia funkcjonal­na przepisów o pierwokupie nieruchomości miejskich prowadzi do wniosku, że prawo pierwokupu zastrzeżone w ustawie o gospodarce terenami jest jedynie Instrumentem mającym ułatwić Skarbowi Państwa nabycie nieruchomości na własność. 

NIERUCHOMOŚCI STANOWIĄCE PRZEDMIOT PIERWOKUPU

Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego przedmiotem pra­wa pierwokupu może być tylko rzecz oznaczona co do tóżsa – mości. Przepis art. 596 k.c. mówi co prawda jedynie o „ozna – czonej rzeczy”, ale wydaje się, że chodzi w tym wypadku wy­łącznie o rzecz oznaczoną indywidualnie. Takie ujęcie ma swo­je uzasadnienie gospodarcze, bowiem prawo pierwokupu ma ułatwić nabycie ściśle określonej rzeczy, o cechach zindywidua­lizowanych, a więc rzeczy oznaczonej in specie. W odniesieniu do rzeczy oznaczonych gatunkowo trudno byłoby dopatrzyć się gospodarczego uzasadnienia zastrzeżenia prawa pierwokupu. Nie można jednakże wykluczyć możliwości ustanowienia pier – wszeństwa kupna względem rzeczy oznaczonych in genere.

PRZEJĘCIE NA WŁASNOŚĆ NIERUCHOMOŚCI WYSTAWIONEJ NA LICYTACJĘ

Dotyczy to przede wszystkim kilku przepisów umieszczonych w drugiej części k.p.c., a mianowicie w księdze n zawierającej przepisy o postępowaniu egzekucyjnym. Należy tu wymienić przepisy art 957-958, 982 § 1, 984 i 1004 (pozostający w związku z poprzednimi artykułami) oraz art 1066 k.p.c. W przepisach tych użyto określenia „prawo przejęcia na własność nierucho — mości wystawionej na licytację”. Podmiotami uprawnionymi do takiego przejęcia są państwowe jednostki organizacyjne, rolni­cze spółdzielnie produkcyjne, kółka rolnicze i ich związki, a także w dalszej kolejności każdy współwłaściciel nieruchomości wystawionej na licytację. Uprawnienie takie sŁtży tylko wtedy, gdy przedmiotem licy­tacji jest nieruchomość rolna.

KWESTIE NABIERAJĄ WAGI

Są to stosunkowo nowe problemy, ale wydaje się, iż na­biorą one szczególnego znaczenia, jeżeli z njaży się wyjątkową żywotność wszystkich problemów związanych z własnością go­spodarstw rolnych. Zwiększające się zainteresowanie daje się zauważyć w odniesieniu do problematyki własności budynków zatrzymanych przez rolnika przekazującego gospodarstwo rolne za rentę. Z tymi zaś zagadnieniami łączy się nierozerwalnie problematyka prawa pierwokupu przyznanego Państwu w stosun­ku do tych budynków. Kwestie te nabierają wagi, bowiem obie wymienione ustawy o przekazywaniu gospodarstw rolnych za doktryntę zaczynają w pełni dopiero teraz funkcjonować.Biorąc pod uwagę wszystkie wspomniane problemy można sądzić, Iż instytucja prawo pierwokupu nabiera nowego znacze­nia i należy do tych problemów prawnych, które stale są przed­miotem rozważań zarówno w doktrynie, jak 1 judykaturze.

Domy murowane

Tradycyjne budownictwo od dawien dawna ma swoich zagorzałych zwolenników. Bardzo duża grupa osób decyduje się na postawienie domu murowanego, choć alternatywne rozwiązania są tańsze. Co przyciąga to tradycyjnego budownictwa tak dużą liczbę osób? Przede wszystkim wytrzymałość takich budowli. W porównaniu z domami szkieletowymi czy postawionymi z prefabrykatów taki budynek jest w stanie wytrzymać nawet bardzo silną nawałnice czy nawet pożar. Dom murowany to dla ogromnej liczby osób synonim bezpieczeństwa. Choć tak naprawdę nie ma żadnych dowodów na to, że alternatywne budownictwo można uznać za niebezpieczne czy też mniej wytrzymałe. Każdy z nas musi pamiętać, o tym, że postawienie domu murowanego to inwestycja na całe życie. Takiego budynku nie można przenieść w inne miejsce. Ani tym bardziej dokonać w nim rewolucyjnych zmian. Nie mniej każdy z nas musi przyznać ze budynek z cegieł posiada swoistego rodzaju urok, któremu bardzo trudno jest się oprzeć. Zwłaszcza wtedy, gdy otoczony jest przepięknym ogrodem.

WAŻNOŚĆ BEZWARUNKOWEJ UMOWY SPRZEDAŻY

Wątpliwości co do ważności bezwarunkowej umowy sprzedaży wyłoniły się jeszcze przed wejściem w życie kodeksu cywilnego, a to na tle ustawy o gospodarce terenami w miastach i osiedlach. Sta­nowiła ona, że właściciel nienchomości położonej w granicach administracyjnych miasta lub osiedla może sprzedać ją tylko pod warunkiem, że Skarb Państwa nie wykona prawa pierwoku­pu (art. 30 ustawy). Ustawa nie przewidywało jednak żadnych sankcji za nieumieszczenie takiego warunku w umowie. Katego­ryczne brzmienie przepisu art. 30 ustawy o gospodarce terena­mi w miastach i osiedlach skłaniało do uznania, iż chodzi w tym wypadku o szczególny rodzaj warunkowosci ustawowej.  

NA TLE USTAWOWEGO PRAWA PIERWOKUPU

Na tle ustawowego prawa pierwokupu wyłania się kwestia ważności umowy sprzedaży nieruchomości nie zawierającej wa­runku co do skorzystania przez uprawnionego z przywileju pierwszeństwa kupna. Kodeks cywilny stanowi, iż rzecz, której dotyczy prawo pierwokupu, może być sprzedana osobie trzeciej tylko ood warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego pra­wa nie wykona (art. 597 § l). Wymóg ten dotyczy każdej umo­wy sprzedaży rzeczy objętej prawem pierwokupu. Sankcja za niezachowanie wymogu ustawy zależy jednakże od tego, kim jest podmiot uprawniony. Przepis art. 599 § 2 k.c. przewiduje bowiem nieważność umowy sprzedaży tylko wtedy, gdy prawo pierwokupu zastrzeżone jest na rzecz Skarbu Państwa lub współwłaścicieli i dzierżawców nieruchomości rolnej. 

PRZYJĘCIE OFERTY PRZEZ OSOBĘ TRZECIĄ

Dopiero przyjęcie oferty przez osobę trzecią i udokumentowanie oświadczeń woli w formie aktu notarialnego stanowi istotny punkt dla wykonywa­nia obowiązków i praw wynikających z ustawowego prawa pier­wokupu. Uprawniony może skorzystać ze swych praw dopiero w momencie dokonania tej czynności prawnej. Jeżeli okazałoby się, że umowa sprzedaży jest nieważna, to oświadczenie woli o wykonaniu prawa pierwokupu należy uważać również za nie~ ważne. Nieważność umowy zobowiązującej do przeniesienia własności może być wynikiem różnych zaniedbań formalnych, jak np.: niezachowania wymaganej formy czy niezgodności treści umowy z ustawowym wymogiem co do norm obszarowych nieruchomości rolnych. Jak wiemy, braki te powodują bezwzględ­ną nieważność czynności prawnej, a więc przekreślają również możliwość wykonania pierwokupu.

PRZESŁANKA WYKONANIA PIERWOKUPU

Umowa sprzedaży może stać się przesłanką wykonania prawa pierwokupu tylko wtedy, gdy zawiera essentialie negotii takiej umowy, a nadto spełnia wymogi konieczne do uznania jej za ważną czynność prawną. Przesłanką wykonania pierwokupu jest bowiem tylko ważna umowa sprzedaży . Nie będzie możliwe skorzystanie z przywileju pierwszeństwa kupna w ra­zie złożenia oświadczenia woli zmierzającego dopiero do doko­nania sprzedaży. Złożenie np. osobie trzeciej oferty sprzedaży nieruchomości, której dotyczy ustawowe prawo pierwokupu, nie powoduje jeszcze „aktywizacji” stosunku prawnego istniejącego między podmiotem zobowiązanym a uprawnionym z tytułu pierwo­kupu.  Tok więc zobowiązany nie jest zobligowany do zowiodo- miania o złożeniu oferty, a uprawniony nie może jeszcze złożyć oświadczenia o wykonaniu pierwokupu.

NIESPEŁNIENIE WARUNKU

Jeżeli natomiast warunek się nie spełni, a więc uprawniony skorzysta z prawa pierwokupu, umowa zawarta między zobowiązanym z tytułu pierwokupu a osobą trzecią nie wywołuje w związku z tym żadnych skutków prawnych.Należy także podkreślić, umowo sprzedaży zawierająca warunek skorzystania z pierwokupu należy do umów zobowiązu­jących do przeniesienia własności i nie ma charakteru umowy przedwstępnej.. Umowa przedwstępna i umowa przyrzeczona nie stanowią składników jednej i tej samej czynności prawnej, jak to się dzieje wówczas, gdy najpierw zostaje zawarta umo- wa zobowiązująca do przeniesienia własności, a potem w celu wykonania tego zobowiązania — druga umowa, przenosząca własność nieruchomości.

ZASTRZEŻENIE MOŻLIWOŚCI SKORZYSTANIA Z PRZYWILEJU

Zastrzeżenie możliwości skorzystania z przywileju pierwszeństwa kupna jest oświadczeniem woli stanowiącym istot­ny element umowy sprzedaży nieruchomości obciążonej ustawo­wym prawem pierwokupu. Strony czynności prawnej uzależniają powstanie skutków podjętej czynności prawnej od spełnienia się warunku. Należy podkreślić, że w przypadku pierwokupu spełnienie się warunku oznacza, że podmiot uprawniony nie skorzystał z przyznanego mu prawa. Warunek umożliwiający kupno nieruchomości przed innymi osobami trzeba zaliczyć do warunków zawieszających, bowiem jego spełnienie się (czyli niewykonanie pierwokupu) rodzi skutki prawne umowy sprzeda­ży. Dopiero od momentu spełnienia się warunku strony mogą przystąpić do wykonania postanowień umowy.

INTERPRETACJA PRZEPISÓW

W tym kierunku szła również interpretacja przepisów obowiązujących przed wejściem w życie kodeksu cywilnego. Możliwość skorzystania z pierwszeństwa kupna istnieje także wtedy, gdy zapadnie wyrok zobowiązujący do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości objętej ustawowym prawem pierwokupu. Wyrok taki zastępuje oświadczenie woli stron umo­wy sprzedaży (art. 64 k.c.)« Warunek umożliwiający skorzysta­nie z przywileju pierwokupu powinien więc znaleźć odzwiercie­dlenie w orzeczeniu mającym za przedmiot nieruchomość obcią­żoną ustawowym prawem pierwokupu. Umowa sprzedaży nieruchomości objętej ustawowym pra­wem pierwokupu należy do czynności prawnych zobowiązujących do przeniesienia własności pod warunkiem zawieszającym . 

KORZYSTANIE Z PRZEPISÓW

 W instrukcji tej wyraźnie wskazuje się, że na wypadek korzystania z przepisów art. 151 i 231 k.c. nie za – chodzi potrzeba wydawania decyzji w przedmiocie dopuszczal­ności podziału gospodarstwa rolnego. Przepis art. 151 k.c. ro­dzi obowiązek zawarcia umowy przeniesienia własności części gruntu na rzecz właściciela gruntu sąsiedniego. Nie następuje to jednak w drodze sprzedaży, a poprzez czynność prawną rozporządzającą, czyniącą zadość obowiązkowi płynącemu z ustawy. Za takim rozumieniem tego przepisu przemawiają wyni­ki porównania z przepisem art. 231 k.c. a także względy ce- lowościowe.Związanie prawa pierwokupu ściśle z umową sprzedaży oznacza, Iż odnosi się ono do wszelkich przypadków sprzedaży.